Tapuda görünen bir ipotek kaydı ile binada eksik bir iskân belgesi aynı sorunu anlatmaz: ilki taşınmaz kaydındaki kısıtları, ikincisi yapının kullanım belgesini ilgilendirir. Satın alma kararı öncesinde Web Tapu kayıtları ve binanın fiziksel durumu ayrı kontrol alanlarıdır. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 18 Mart 2018’de yayımlandı ve 1 Ocak 2019’da yürürlüğe girdi; bu tarihlerin ardından güncel zemin sınıflarını da yapı belgelerinden ayrı değerlendirmek gerekir.
Tapu kaydındaki engel nereden görünür?
Web Tapu’da taşınmaza ait şerh, beyan, ipotek ve haciz gibi takyidatları görüntüleyebilirsiniz. TKGM E-Haciz ekranı aktif kamu haczini, haczi koyan kurumu ve haciz tarihini gösterir; Web Tapu taşınmaz kaydındaki takyidatları, E-Haciz ise aktif kamu haczi bilgilerini sunar. İpotek borcu ödendikten sonra bankanın elektronik terkin evrakını Tapu Müdürlüğüne göndermesiyle terkin işlemi yapılır. Kayıtta açıklaması net olmayan bir durum varsa imza öncesi hukuki inceleme için avukata başvurun.
Kayıt temiz görünse de yapı belgeleri ne söyler?
Kat irtifakı tapusu yapının tamamlandığını tek başına göstermez. İnşaat ruhsatı yapım izniyle, yapı kullanma izin belgesi yani iskân ise yapı veya bağımsız bölümün kullanımıyla ilgilidir ve ruhsattan daha kapsamlı bilgi verir. AFAD, konut alıcısının bu iki belgenin bulunup bulunmadığını teyit etmesini öneriyor. İskân kaydı bulunmadığında, tapu türü tek başına binanın tamamlanma durumuna yanıt vermez.
Güncel Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği zemin sınıflarını ZA’dan ZF’ye altı grupta değerlendirir; eski “1. derece deprem bölgesi” ifadesi güncel sınıflandırmanın yerine geçmez. Binada kolon veya taşıyıcı duvara müdahale belirtisi görülüyorsa yapı belgelerinden bağımsız olarak teknik inceleme gerekir. AFAD, yapım sonrasında kolonları veya taşıyıcı duvarları etkileyen değişikliklerin ve kolon kesilmesi gibi müdahalelerin kontrol edilmesini öneriyor.
Antalya’da parsel ve çevre kontrolü
Parselin imar durumunu bu bölge Büyükşehir Belediyesinin E-İmar sisteminde adres, ada/parsel bilgisiyle veya haritadan seçim yaparak sorgulayabilirsiniz. Antalya İl Afet Risk Azaltma Planı deprem ve taşkın/selin yanında kaya düşmesi, heyelan ve yangın başlıklarını da listeler. Toplanma alanları e-Devlet’te adresle bulunabilir; seçim ölçütleri arasında deniz ve akarsu kenarlarından, sıvılaşma etkisi beklenen yerlerden ve fay hatlarından uzaklık bulunur.
Daire içi ve ortak alan belirtileri
Enerji Kimlik Belgesi binanın enerji özelliklerini, asansör etiketi ise periyodik kontrol sonucunu gösterir. Yeni binalar için belge koşulu en az C sınıfıdır; belgedeki yalıtım ve ısıtma-soğutma sistemi verimi de binanın enerji değerlendirmesinde yer alır.
| Kontrol | Gösterdiği bilgi | Kontrol yeri |
|---|---|---|
| Enerji Kimlik Belgesi | Enerji ihtiyacı, tüketim sınıfı, yalıtım ve sistem verimi | Belge |
| Yeni bina için EKB | En az C sınıfı koşulu | Enerji Kimlik Belgesi |
| Asansör etiketi | Periyodik kontrol sonucu: yeşil, mavi, sarı veya kırmızı | Kabin içinde görünür yer |
Asansör etiketi kabin içinde görünür yerde bulunur ve periyodik kontrol sonucunu renklerle belirtir.
Satışa geçerken evrak ve ödeme akışı
Satış başvurusu Web Tapu’dan yapılabilir; işlem hazırlığında kimlik belgesi, temsil varsa vekâlet gibi temsil belgesi ve konut için geçerli DASK poliçesi bulunur. Kat mülkiyeti kapsamındaki bağımsız bölümler ile özel mülkiyete tabi taşınmazlardaki mesken binalar zorunlu deprem sigortasına tabidir; mevzuat kapsam dışı kullanımları da sayar.
Güvenilir Hesap’ta satış bedeli tapu tescili tamamlanana kadar Takasbank bünyesinde bloke edilir ve tescil gerçekleşince satıcıya aktarılır. Taşınmaz ticareti yapan işletmeler yetki belgesiyle çalışır. Kendi adına kayıtlı taşınmazı satan vatandaşın bu belgeyi alması gerekmez.
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, ilan platformlarındaki taşınmaz ilanları için 15 Eylül 2024’te devreye girdi. İlanı malik, yakını veya malikçe yetkilendirilmiş yetki belgeli emlak işletmesi verebilir. Malik adına ilan verilecekse yetkilendirme bilgisi bu başvurunun kontrol noktasıdır.
Beyan bedelindeki sapmanın mali sonucu
Tapu harcı, beyan edilen gerçek satış bedeli üzerinden ve emlak vergisi değerinden az olmamak üzere alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 hesaplanır.
Kontrol sonucuna göre karar
Aktif kamu haczi veya açıklanamayan takyidat kaydı varsa, Tapu Müdürlüğünde terkin işlemi tamamlanmadan imza kararını erteleyin. Ruhsat ya da iskân belgesi bulunmuyorsa AFAD’ın belirttiği belge teyidi tamamlanana kadar satın alma kararını bekletin. Kolon veya taşıyıcı duvara müdahale belirtisinde teknik inceleme gerekir; AFAD bu tür değişikliklerin kontrol edilmesini öneriyor.
