“Evi almadan önce hangi kayıtları ve belgeleri kontrol etmeliyim?” Satış kararı öncesinde ilanı kimin yayımladığını, tapudaki kayıtları, binanın belgelerini ve işlem koşullarını ayrı ayrı incelemek gerekir. Satış başvurusu ve belge iletimi Web Tapu üzerinden yürütülebilir.
İlanı veren kişinin yetkisi
EİDS, ilanı yayımlayan kişinin kimliğini ve taşınmazı pazarlama yetkisini doğrular. İlanı taşınmaz sahibi, eşi, birinci veya ikinci derece kan hısımları ya da malikin yetkilendirdiği yetki belgeli emlak işletmesi verebilir. Doğrulama ekranındaki ilan sahibiyle görüşme ve belge akışındaki muhatabın aynı kişi ya da yetkilendirilmiş taraf olması, ilk iletişimde kimin yetkili olduğunu belirginleştirir.
Emlak işletmesinin yetki belgesi işletme adına düzenlenir, her işletme için ayrıdır ve devredilemez. Belgedeki işletme adıyla sizinle görüşen ve evrakı yürüten işletmenin adını karşılaştırmak, yetkinin kime ait olduğunu netleştirir.
Tapu kaydı ve satışın tamamlanması
Tapudaki şerh, beyan ve ipotekler taşınmazın hukuki durumunu etkileyebilir. Kayıtlar e-Devlet ve Web Tapu üzerinden incelenebilir. Süresi sona ermiş ipotek veya haciz gibi kısıtlayıcı kayıtların kaldırılması için e-terkin işlemi kullanılabilir; kaydın güncel durumu bu nedenle satış dosyasındaki ayrı bir kontrol başlığıdır.
Satış vaadi sözleşmesi tarafların satışa ilişkin anlaşmasını belgelese de tek başına mülkiyeti devretmez; mülkiyet tapuya tescille geçer. Sözleşmenin hangi koşulları düzenlediği ile mülkiyetin hangi işlemle geçtiği farklı sorulardır. İlgili belge ve kayıt kontrollerine konut alımında tapu ve yapı kontrolleri yazısından da ulaşabilirsiniz.
Bina belgeleri, tapu türü ve zemin bilgisi
Kat irtifakı inşaat aşamasındaki bağımsız bölümler için kurulabilir; kat mülkiyeti kurulması için onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı gerekir. Kat mülkiyeti işlemlerine ilişkin belgelerin ayrıntısı için kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sayfasına bakabilirsiniz.
| Kontrol | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Tapu niteliği | İnşaat aşamasında kurulabilir | Kat mülkiyeti kurulmuş |
| Bina belgesi | İskân ayrıca incelenir | Yapı kullanma izin belgesi gerekir |
| Diğer belge | Bağımsız bölüm bilgisi | Onaylı proje ve yönetim planı |
AFAD’ın interaktif haritasında Antalya’daki konutun konumu üzerinden deprem tehlikesi incelenebilir; harita sıvılaşma ve farklı oturma gibi yerel zemin etkilerini kapsamaz. Türkiye Deprem Tehlike Haritası 1 Ocak 2019’da yürürlüğe girdi. Enerji Kimlik Belgesi binanın enerji performansını sınıflandırır; yeni binalarda en az C sınıfı belge gerekir. Tapu satışında geçerli Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi de kontrol edilir.
İmar ve parsel sorgusu
İmar sorgusu, parselin plan çerçevesini araştırmak için kullanılır. Antalya Büyükşehir Belediyesinin ekranında taşınmaz adresle ya da ada ve parsel bilgisiyle bulunabilir. Parsel ölçeğindeki uygulama ve yapılaşma işlemlerinde 1/1000 ölçekli uygulama imar planları esas alınır; bu plan, parseldeki uygulama ve yapılaşma koşullarını incelemeye yarar.
Bedel, komisyon ve masraf kalemleri
Aracılık hizmet bedelinin üst sınırı satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’üdür; tarafların bu bedeli nasıl paylaşacağı sözleşmede düzenlenir. Tapu harcı gerçek devir bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 hesaplanır; bildirilen bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Emlakçı komisyonunun yasal üst sınırları ve tapu harcı ile ek masraflar bu kalemleri ayrı ayrı ele alır.
Gerçek satış bedelinden düşük beyanda eksik ödenen harç alıcıdan ve satıcıdan tahsil edilebilir. Taşınmazı gösterme hizmeti için ücret talep edilemez. İşlem öncesinde beyan edilecek devir bedelini ve sözleşmede yazan komisyon paylaşımını ayrı satırlarda kontrol etmek, bütçedeki iki farklı hesabı görünür kılar.
Karar öncesi kontrol eşikleri
Tapuda süresi sona ermiş ipotek veya haciz hâlâ görünüyorsa, e-terkin tamamlanmadan kaydın kaldırıldığını kabul etmeyin. Gerçek satış bedelinden düşük beyan, eksik harcın alıcıdan ve satıcıdan tahsil edilmesine yol açabilir. Mülkiyetin devri bekleniyorsa tapuya tescil tamamlanmış olmalıdır; kısıtlayıcı kaydın hukuki anlamı taraflar arasında uyuşmazlık yaratıyorsa avukata danışın.
