- Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Hukuki Ayrım
- İskân ve Cins Tashihi: Harç ve Masraflar
- İskânsız Kullanım ve Yaptırım Riski
- Adım Adım Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci
- 1. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) Alınması
- 2. LİHKAB Tarafından Cins Tashihi Kroki Hazırlığı
- 3. Tapu Müdürlüğü Tescili ve Başvuru
Bir konut satın alırken tapu senedinin üzerinde görülen 'Kat İrtifakı' ibaresi, pek çok gayrimenkul alıcısı tarafından nihai mülkiyet sanılıyor. Oysa kat irtifakı, henüz inşaatı devam eden veya tamamlanmış ancak henüz resmi olarak denetlenip onaylanmamış bir projenin arsa payı paydaşlığını temsil eder. Binanın fiziki olarak bitmesi, hukuken tamamen meşru bir yapıya dönüştüğü anlamına gelmiyor. Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskân) alınmamış binalarda mülk sahiplerinin karşılaştığı hukuki kısıtlamalar ve mali yaptırımlar, kat mülkiyetinin önemini her geçen gün daha net biçimde gösteriyor.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Hukuki Ayrım
Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, bir arsa üzerinde ileride yapılacak veya yapılmakta olan binadaki bağımsız bölümlerin paydaşlarına ayrılan arsa payını gösteren bir irtifak hakkıdır. Bu aşamada elinizdeki tapu aslında konutun değil, o konuta düşen arsa payının hukuki belgesidir. Kat mülkiyeti ise, projesine uygun biçimde tamamlanmış binanın belediye tarafından denetlenip iskân ruhsatı almasıyla başlayan tam mülkiyet aşamasıdır.
Saha çalışmalarımızda sıkça gördüğümüz bir yanlış algıyı düzeltmek gerekir: İskânı olmayan bir bina fiziki olarak tamamlanmış görünse de kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izin belgesi gerekir. Bu durum kredi ve abonelik işlemlerinde mülk sahibinin karşısına engel çıkarabilir. Kat mülkiyetine geçilmemiş binalardaki hak kayıplarını anlamak için yürürlükteki 2026 Gayrimenkul Düzenlemeleri Rehberi içeriğimizdeki yasal çerçeveyi de inceleyebilirsiniz.
İskânsız kalan binalarda sorunların zamanla birikerek daha pahalı bir sürece dönüşebildiği bilinmektedir. Geçiş sürecine erken başlamak, ileride karşılaşılabilecek gecikme ve masrafları azaltmak için önemlidir.
İskân ve Cins Tashihi: Harç ve Masraflar
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sürecinde tapu müdürlüğü, belediye ve Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları (LİHKAB) nezdinde harç ve teknik giderler ortaya çıkabilir. Bu tutarlar zaman içinde değişebildiğinden bu yazıda rakam verilmemiştir; güncel tutarı ilgili tapu müdürlüğünden ve belediyeden öğrenin.
Binada onaylı projeye aykırı bir durum (balkon kapatma, sığınak genişletme, çatı eğim ihlali vb.) varsa, öncelikle projenin tadil edilmesi veya fiziki aykırılığın giderilmesi gerekir. Alım satım geçmişi olan mülklerde harç matrahının doğru beyan edilmesi önemlidir; ayrıntı için 2026 Tapu Harcı ve Gerçek Değer Beyanı yazımıza bakabilirsiniz.
İskânsız Kullanım ve Yaptırım Riski
Yapı kullanma izin belgesi alınmadan bina kullanılması ya da onaylı projeye aykırı yapı bulunması, belediyenin işlem başlatmasına yol açabilir. Uygulanacak işlem ve tutarlar için ilgili belediyeye ve güncel mevzuata başvurulmalıdır.
Ödeme, binanın yasal hale geldiği anlamına gelmez; aykırılığın giderilmesi için belediyeden yazılı bilgi alınmalıdır.
Kat mülkiyetine geçilmemiş binalarda sık karşılaşılan maliyetlerden biri, uzun süre ödenen şantiye elektriği ve suyu tarifeleridir. İskân alındığında konut aboneliğine geçiş mümkün olur; bu süreci müteahhit ve belediyeyle birlikte takip edin.
Adım Adım Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, yapı kullanma izin belgesinin alınmasından sonra tapu müdürlüğüne yapılan başvuruyla ilerler.
1. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) Alınması
Müteahhit veya bina yönetimi, inşaat tamamlandıktan sonra belediyeye başvurarak yapı kullanma izin belgesi talep eder. Başvuru ve inceleme usulü belediyeye göre değişebileceğinden ayrıntılar için ilgili belediyeye danışılmalıdır.
2. LİHKAB Tarafından Cins Tashihi Kroki Hazırlığı
Yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra yetkili LİHKAB bürosuna başvurularak cins tashihi için gerekli kroki hazırlığı yaptırılır.
3. Tapu Müdürlüğü Tescili ve Başvuru
Kat mülkiyetine geçiş, yapı kullanma izin belgesi ve onaylı projelerle tapu müdürlüğüne yapılacak başvuruyla tamamlanır. Sürecin hangi aşamada olduğunu ilgili tapu müdürlüğünden sorabilirsiniz.
Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, mevzuat.gov.tr (Word metni). Güncel metin için mevzuat.gov.tr kontrol edilmelidir.
Hukuki pürüzlerin aşılması, imar aykırılıklarının projeye uygun hale getirilmesi ve belediye nezdindeki ruhsat dosyalarının takibi konusunda uzman ekibimizden destek alabilir, mülkünüzün değerini korumak adına İletişim sayfamız üzerinden Mina Emlak danışmanlarıyla bağlantıya geçebilirsiniz.
