Binde 20’lik tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır; kişisel konut alımında bu ödeme yıllık beyannamede doğrudan indirim sağlamaz. Vergi hesabındaki yeri, taşınmazın kişisel kullanımda kalmasına, kira geliri üretmesine, elden çıkarılmasına veya işletmeye kaydedilmesine göre değişir.
Kişisel konut alımında doğrudan indirim yok
Konut kendin kullanman için alındıysa, tapuda ödediğin harcı yıllık gelir vergisi beyannamene doğrudan indirim olarak yazamazsın. Kişisel alımda bu ödeme, yıllık beyannamede indirim kalemi değildir; taşınmazın sonraki kullanımına bağlı özel hesaplar ayrıca ele alınır.
Kiraya verilen konutta harcın yeri
Kira hesabında gerçek gider yöntemini seçtiğinde, kiraya verilen mal ve haklarla ilgili ödediğin vergi, resim ve harçları hasılattan indirebilirsin. İktisap bedeline bağlı yüzde 5 hesabının dayanağı konutun edinim bedelidir; iki kalemin hesabı farklı tutarlara dayanır.
| Kalem | Hesabın dayanağı | Kira hasılatıyla ilişkisi |
|---|---|---|
| Gerçek giderde harç | Kiralanan mal için ödenen harç | Hasılattan indirilebilir |
| Konut için yüzde 5 indirim | İktisap bedeli | İlgili konutun hasılatına uygulanır |
| Satın alma harcı | Harç ödemesinin kendisi | Yüzde 5 hesabının dayanağı değildir |
Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulde, iktisap bedelinin yüzde 5’i iktisap yılından başlayarak beş yıl boyunca kira gelirinden indirilebilir. İndirim, yalnız ilgili konutun hasılatına uygulanır.
Gider yöntemi, harç ve konut kredisi faizi
Gerçek gider yönteminde, kiraya verilen mal veya hakla ilgili ödenmiş vergi, resim ve harçlar kira hasılatından indirilebilir. Götürü gider yönteminde ise bu kalemler tek tek ayrıca yazılamaz; tapu harcı için gerçek gider indirimi yapılmaz.
Konut kredisi faizi de kira hesabında ayrı bir gider kuralına tabidir. Konut olarak kiraya verilen taşınmaz nedeniyle yapılan borcun faizi indirilebilecek giderler arasında yer almaz; faiz indirimi hükmü konut dışındaki kiraya verilen mal ve haklarla sınırlıdır.
Erken satışta maliyet hesabı
Bedel ödeyerek edinilmiş konut veya arsa beş yıl içinde satılırsa, kazanç yıllık istisna tutarını aşması halinde değer artışı kazancı olarak vergilendirilebilir. Edinimde ödenen tapu harcı, değer artışı kazancı hesabında maliyet bedelinin içinde yer alır; maliyet bedeli satış hasılatından düşülür.
İktisap bedeli, satışın yapıldığı ay hesaba katılmadan Yİ-ÜFE artışıyla endekslenir; artış oranı en az yüzde 10 olmalıdır. Satış hesabında, maliyet bedeli yanında satış nedeniyle satıcının üzerinde kalan giderler ile onun ödediği vergi ve harçlar da satış hasılatından düşülür. Endeksleme koşulu sağlanmadığında iktisap bedeli bu yöntemle güncellenmez.
Kişisel malvarlığındaki satış değer artışı kazancı hükümlerine göre, işletmenin ticari faaliyeti kapsamında elden çıkardığı taşınmaz ise ticari kazanç hükümlerine göre değerlendirilebilir. Satış sürecinin diğer adımları için Konut Satışı bölümüne de bakabilirsin.
Beş yıllık sürenin başlangıcı ve edinim türü
Satış süresinin başlangıcını belirlerken taşınmazın iktisap tarihine bakılır. Kural olarak bu tarih tapuya tescil günüdür; tapudan önce fiilen kullanıma hazır teslim alınan bazı taşınmazlarda belgelenen fiilî kullanım başlangıcı esas alınabilir.
Miras veya bağış yoluyla bedelsiz edinilen gayrimenkulün satış kazancı, beş yıl içinde satış kuralındaki değer artışı kazancı kapsamına girmez. Yeni yapı veya kat karşılığı edinimde tescil tarihine ilişkin özel kurallar edinim biçimine göre değişebilir; bu tür işlemlerde tapudaki yeni tescil kaydı başlangıç tarihinin belirlenmesinde önem taşır.
İşletme kaydında edinim harcı
Taşınmaz işletmedeki iktisadi kıymet olarak edinilmişse, edinimle doğrudan ilgili tapu harcı maliyet bedeline eklenir. Bu kayıt, harcın işletme taşınmazının maliyetine dahil edilmesini sağlar.
İşletmede bir yıldan fazla kullanılan ve yıpranmaya tabi gayrimenkuller amortisman kapsamındadır. Maliyete eklenen edinim giderleri de amortisman yoluyla ilgili dönemlere yayılabilir.
Pratik sıra: harcın hangi hesapta olduğunu belirle
Tapu harcı, alıcı ve satıcı için ayrı hesaplanır; hesaplamada bildirilen taşınmaz bedeli esas alınır. Bildirilen tutar emlak vergisi değerinden düşükse harç hesabında bu değer alt sınır olur. Tutar hesabının ayrıntıları için Tapu harcı hesaplama rehberine bakabilirsin.
- Kişisel malvarlığında bedel karşılığı edinilen taşınmazı beş yıl içinde sattıysan ve kazanç yıllık istisnayı aşıyorsa, değer artışı kazancı hesabını değerlendir; 2026 istisnası 150.000 TL’dir.
- Konutun yüzde 5 indirimi ilgili kira hasılatını aşarsa, aşan tutarı başka taşınmazın kira gelirine aktarma ve sonraki yıla taşıma.
- Satış ticari faaliyet kapsamındaysa kazancı ticari kazanç hükümlerine göre değerlendir.
Satışın ticari faaliyet kapsamında olup olmadığını ve bedel karşılığı edinim koşulunu belirle; bu koşullar kazancın hangi hükme göre değerlendirileceğini etkiler. Yıllık istisna tutarını aşan kişisel satış kazancında değer artışı hesabı gündeme gelir. Kira indiriminin ilgili konutun hasılatını aşan kısmı başka taşınmaza aktarılamaz ve sonraki yıla taşınamaz.
