Mutfak masasında tapunun yanındaki ödeme planına bakarken asıl soru, konutun ne zaman kullanılabileceğidir. Satın alma bedeline ek olarak takvim ve süreçte doğabilecek masraflar da hesabı etkiler. Çalkaya Kentsel Dönüşüm Projesi için adres, ada-parsel veya harita üzerinden sorgulama yapılabiliyor; plan raporunda proje alanının üç etaba ayrıldığı belirtiliyor. Bir konutun dosyasında hangi kayıtların bulunduğu, satın alma bedelinden sonraki karar kalemlerini ortaya çıkarır.
Alan statüsü ile bina tespiti aynı bilgi değil
Riskli alan, zemin yapısı veya yapılaşması nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıdığı belirlenen alanı ifade eder; tek tek binalar için yapılan risk tespitiyle aynı değildir. Riskli yapı tespiti ise alanın içinde ya da dışında bulunan belirli bir binanın ekonomik ömrü veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski hakkında bilimsel ve teknik verilerle yapılan değerlendirmedir.
Geçmiş depremden sonra alınmış hasarsız raporu, riskli yapı tespitinin yerine geçmez; iki işlem farklı değerlendirmelerdir. Riskli alandaki yapılar, alan statüsü ve uygulama bütünlüğü kapsamında kanun hükümlerine tabi olabilir.
Satın alma öncesi dosyada görülecek işaretler
Belediyenin imar durumu sorgusu yürürlükteki plan hakkında bilgi sunar; e-Plan üzerinden askıdaki planlara ve imar durumu sorgulamasına erişilebilir. Tapu sicilindeki belirtmeler taşınmazın sicil durumunu gösterir. İki kayıt, alıcının farklı sorularına yanıt verir; yan yana incelendiğinde konutun plan bilgisi ile tapudaki kayıtları aynı dosyada değerlendirmek mümkün olur. Tapu ve yapı kayıtlarıyla ödeme planını birlikte inceleyin sayfasındaki bilgiler de bu belge kontrolünü tamamlar.
Bekleme süreci ve paydaş kararının etkisi
Riskli yapı tespitine itiraz süresi, tebligatın tebellüğ edilmesinden itibaren 15 gündür; postaya veriliş tarihi esas alınmaz. Tespit kesinleştiğinde maliklere yıkım için en az 60 gün tanınır. Takvim, konutun kullanılabilir olduğu zamanı etkiler.
Yıkım süresinde bina yıkılmazsa su, elektrik ve doğal gaz bağlantıları kesilebilir; yıkımı idare gerçekleştirebilir. Yeniden değerlendirme ve uygulama kararları, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır; kararlar yeniden yapım, tevhit veya pay satışı işlemlerini kapsayabilir. Karara katılmayan malike karar ve teklif bildirilir; teklif 15 gün içinde incelenmez veya kabul edilmezse arsa payı, tespit edilen ya da ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satış sürecine girebilir.
Maliyet tarafında destek ve muafiyet koşulları
| Kalem | Koşul |
|---|---|
| Kira yardımı | Alan dışındaki riskli yapıda 18 ay |
| Kira yardımı | Riskli veya rezerv alanda en fazla 48 ay |
| Faiz desteği | Kira yardımıyla aynı kişiye birlikte verilmez |
| Harç ve ücret muafiyeti | Kanundaki işlem ve şartlara bağlı |
Kira yardımı veya faiz desteği için kanundaki koşulların sağlanması gerekir. Muafiyetler de tapu harcı, noter harcı, belediye harç ve ücretleri ile damga vergisi gibi kalemlerde, belirtilen işlem ve şartlar kapsamında gündeme gelir. Bu koşullar doğrulanmadan destek ya da muafiyet tutarı satın alma bütçesinin kesinleşmiş bir kalemi sayılamaz. Kentsel dönüşüm kapsamındaki konutların finansal koşulları hakkında ek bilgi ilgili yazıda bulunuyor.
Farklı dosyalarda kararın yönü
Kısa sürede taşınması gereken kurgusal bir alıcı, tapuda riskli yapı belirtmesi bulunan ve yıkım takvimi ilerleyen bir konutu inceliyor; tahliye zamanı günlük planına uymuyorsa bu seçenek güçleşiyor. Bekleme süresini planlayabilen başka bir kurgusal alıcı ise alan statüsü ve plan bilgisi olan, ancak tekil yapı tespitiyle aynı olmayan dosyayı ele alıyor. Kepez Santral projesi belediye rehberinde akıllı mahalle uygulamaları bağlamında örnekleniyor; dosyadaki paydaş kararları ve sözleşme koşulları da alıcının zaman planıyla birlikte inceleniyor.
Taşınma zamanı ve sözleşme netliğine göre seçim
Yakın zamanda taşınmanız gerekiyorsa ve kullanım takvimi belirsizse, takvim netleşmeden alımı sürdürmek taşınma planınızı aksatabilir. Bekleme süresini karşılayabiliyor ve ödeme yükümlülüklerini üstlenebiliyorsanız, tapu ve imar kayıtları sözleşme koşullarıyla uyumlu olduğunda dosyayı değerlendirmeye devam edebilirsiniz. Tapu belirtmesinin ya da sözleşmedeki yükümlülüğün hukuki anlamı açık değilse, imza öncesinde avukata danışılması bu belirsizliğin giderilmesine yardımcı olur.
