- KDV oranı konut etiketinden ibaret değil
- İstisna kaydı KDV hesabını değiştirebilir
- Kesin satış bedeli ve tahsilatın zamanlaması
- Emlak vergisi borcu devir hesabına nasıl girer?
- Tapu harcı ve damga vergisi aynı kalem değildir
- Teklif öncesi maliyet satırları
- Teklif kararı, taşınmazın türü ve borç kaydına göre verilir
Üç gider kalemi satış bedelinin üzerine eklenebilir. UYAP e-Satış bilgilendirmesi, alıcı için KDV, damga vergisi ve taşınmazlarda tapu alım harcını sayar. Emlak vergisinin belediyeye ödenen taksitleri de mali planlamada yer bulur; teklif tutarı, ödeme takviminin tamamını göstermez.
KDV oranı konut etiketinden ibaret değil
Oranı belirlerken önce taşınmazın türü ve konutun net alanı kontrol edilir. 2026’da genel KDV oranı %20, indirimli oran %10, düşük oran %1’dir; geçerli istisna da sonucu değiştirir. KDV’ye tabi net alanı 150 m²’ye kadar olan konut teslimlerinde temel oran %1 uygulanır.
Net alan 150 m²’yi aşan konutlarda ilk 150 m² için %10, bu sınırı aşan kısım için %20 KDV hesaplanır. Arsa, arazi ve işyeri gibi konut dışı taşınmazlarda istisna yoksa genel oran olan %20 geçerlidir. İhale dosyasındaki taşınmaz türü ve net alan bilgisi bu hesapta ayrı ayrı yer alır.
İstisna kaydı KDV hesabını değiştirebilir
İcra ve iflas dairelerinin açık artırma, pazarlık veya başka yöntemlerle yaptığı taşınmaz satışları, KDV bakımından müzayede mahallinde satış sayılır. Satış yönteminin icra dairesince yürütülmesi, işlemi KDV kapsamına sokan unsurdur.
Konut finansmanı amacıyla ipotek edilmiş bir konutun kanunda sayılan finansman kuruluşlarına, TOKİ’ye veya üçüncü kişilere müzayede dahil teslimi KDV’den istisna olabilir. Kurum aktifinde en az iki tam yıl kayıtlı taşınmazlara ilişkin istisna, 15 Temmuz 2023’ten önce aktifinde bulunan taşınmazların satışında devam eder; taşınmaz ticareti amacıyla elde tutulanlar bu istisnaya girmez.
Kesin satış bedeli ve tahsilatın zamanlaması
İcra satışında KDV matrahı taşınmazın kesin satış bedelidir; verginin mükellefi satışı gerçekleştiren icra dairesidir. Daire, KDV’yi ihale bedelinin tahsil edildiği günü izleyen iş günü mesai bitimine kadar beyan edip öder. Ödeme bu süre içinde yapılmadığında teslim gerçekleşmez.
Emlak vergisi borcu devir hesabına nasıl girer?
Devir yılına ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş bina ve arazi vergilerinden devredenle devralan müteselsilen sorumludur. Cebrî icra yoluyla tapu devri, borç nedeniyle tapu devrinin yapılamadığı haller için kanunda sayılan istisnalar arasındadır. Borç kaydı, tapu devri yapılabilse bile devralanın mali sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Konuyla ilgili ayrıntılar için tapu ve yapı kontrolleri sayfasına da bakabilirsiniz.
Antalya büyükşehir belediye sınırları içindeki binalarda bina vergisi oranı, büyükşehir dışındaki belediye alanlarına kıyasla iki kat olarak uygulanır. Taşınmazın belediye sınırları içindeki konumu, bu oranı belirleyen ölçüttür.
Tapu harcı ve damga vergisi aynı kalem değildir
Cebrî icra veya ortaklığın giderilmesi satışında tapu harcı, satış bedeli üzerinden devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20’dir. Satış bedeli 1.000.000 TL olduğunda her tarafın harcı 20.000 TL, iki tarafın toplamı 40.000 TL olur. Tapu harcı hesabına ilişkin ayrıntılar için satış bedeli sayfası kullanılabilir.
Damga vergisi her taşınmaz ihalesinde aynı tutarda çıkmaz. Vergi, damga vergisine tabi kağıdın niteliğine ve içerdiği bedele göre belirlenir; ihale evrakındaki kağıdın türü bu nedenle hesaba esas alınır.
Teklif öncesi maliyet satırları
| Kalem | Dayanak | Bütçe takibi |
|---|---|---|
| Teklif bedeli | İhale tutarı | Başlangıç tutarı |
| Ödeme zamanı | Bedelin tahsil edildiği gün | Nakit akışını planla |
| Taksit dönemi | Mart-mayıs ve kasım | Belediye ödemesini izle |
| Gecikme | Geciken taksit | Gecikme zammını hesaba kat |
Emlak vergisi taşınmazın bulunduğu belediyeye ödenir; taksitler mart-mayıs döneminde ve kasım ayında ödenebilir. Geciken taksite gecikme zammı uygulanır, ay kesirleri günlük hesaplanır. İhale öncesi hukuki ve finansal kontroller için Antalya’da güvenli emlak alımı sayfası ek kontrol noktaları sunar.
Teklif kararı, taşınmazın türü ve borç kaydına göre verilir
2026 vergi değeri, 2025 vergi değerinin iki kat fazlasını geçemez; ihale öncesinde belediye kaydı bu üst sınırla karşılaştırılabilir. Kayıtta devir yılı ya da geçmiş yıllara ait borç görünüyorsa, devralanın sorumluluğunu hesaba katan teklif seçilir. İstisna koşulları dosyada açık değilse veya borç kaydının hukuki etkisi belirsizse, mali dayanağı netleştirmek için ihale öncesinde avukattan değerlendirme alın.
