1.000.000 TL satış bedeli için alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı 20.000 TL harç hesaplanır. Tapuda beyan edilen tutar bu örnekteki satış bedelini yansıtır. Beyan matrahı, finansman kalemleri ve eksiklik fark edildiğinde izlenecek yol ayrı ayrı ele alınmalıdır.
Beyan bedeli ve belediye değeri nasıl ayrılır?
Harç matrahı, emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedelidir. Standart satışta alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 harç öder; iki tarafın toplamı binde 40’tır. İşlem bütçesindeki diğer kalemleri tarafların harç payından ayırmak için harç ve ek masrafları ayrı değerlendirin.
| Kalem | Harç hesabındaki işlev |
|---|---|
| Beyan edilen bedel | Gerçek devir bedeli esas alınır |
| Emlak vergisi değeri | Beyan için alt sınırdır |
| Alıcı ve satıcı | Her biri ayrı harç öder |
Tabloya bakarken taraf başına hesaplanan tutarı toplam harçla karıştırmayın. Alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanan harç, aynı satış işlemindeki iki yükümlülüktür; ödeme planında bu paylar ayrı satırlarda izlenebilir.
Kredi, nakit ve fatura aynı satışın parçalarıdır
Krediyle alınan taşınmazda tapuya bildirilecek tutar yalnız bankanın verdiği kredi değildir. Kredi tutarı ile alıcının nakit veya havaleyle ödediği kalan tutar birlikte gerçek satış bedelini oluşturur. GİB’in kredi örneğinde de bu ödeme kalemleri birlikte hesaba katılır.
Müteahhit faturasında gerçek toplam satış bedelinden düşük bir tutar yazsa bile, tapu harcı gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır. Faturadaki tutar, yapılan satışın ödeme kayıtlarıyla birlikte kontrol edilecek ayrı bir belgedir.
Eksik beyan sonradan ortaya çıkarsa iki düzeltme yolu
Düşük beyan sonradan tespit edilirse eksik harç fark üzerinden ikmalen veya re’sen tarh edilebilir ve alıcıyla satıcıdan tahsil edilir. Eski GİB rehberindeki yüzde 25 vergi ziyaı cezası anlatımı, 7566 sayılı Kanun’la değişen güncel çerçeveden ayrıdır.
Eksikliği idare tespit etmeden önce kişi kendiliğinden vergi dairesine bildirirse, GİB rehberlerinde tapu harcı için VUK’un 371’inci maddesindeki pişmanlık hükümlerinden yararlanma olanağı yer alır. Bu yolda eksik harçla birlikte pişmanlık zammı ödenir.
Pişmanlık talebi olmadan yapılan düzeltmede eksik harca vergi ziyaı cezası eklenir. Pişmanlık talebinde ise talebin kabulünden sonra verilen ödeme süresi izlenir; süre geçirilirse pişmanlık hükümlerinin sağladığı sonuçtan yararlanılamaz. Başvuru öncesinde tespit tarihiyle tarhiyat bildirimini karşılaştırın; somut dosyanın hukuki sonucu için avukata danışın.
İşlem türü değişince matrahın dayanağı da değişebilir
Kat irtifakı, bağımsız bölüm üzerinde yapı tamamlanmadan kurulan haktır; devrinde harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır. Cebri icra, borç nedeniyle yapılan zorunlu satışı; ortaklığın giderilmesi, paylı malın satış yoluyla paylaşılmasını ifade eder. Bu iki satışta satış bedeli, kamulaştırmada takdir edilen bedel esas alınır. Antalya’da da bu işlem türlerine Harçlar Kanunu’nun Türkiye genelindeki kuralları uygulanır; ayrı bir yerel oran belirtilmemiştir.
Beyan ve düzeltme kararını işlem durumuna göre ver
Eksik beyan henüz idarece tespit edilmediyse, kendiliğinden bildirim seçeneğini değerlendirin; tespit veya tarhiyat gerçekleşmişse bu aşamadaki düzeltme sonuçlarını esas alın. Ödeme belgelerinde krediyle karşılanan tutar ile nakit ve havaleyi ayrı ayrı gösterin.
