Satın alma öncesi bütçe tablosunda tapu harcının yanına hangi kalemleri yazacağınızı belirlemek, toplamı doğru okumak için ilk adımdır. Devirle bağlantılı tutarlar aynı kuralla hesaplanmaz; tapu harcı tarafların payına, döner sermaye yöresel katsayıya, varsa aracılık bedeli sözleşmeye bağlıdır.
Tapu harcının hesabındaki iki yanlış kabul
Denen: Harç, taşınmazın belediyedeki emlak vergisi değerine göre hesaplanır. Olan: Gerçek devir bedeli emlak vergisi değerini aşıyorsa harç hesabında gerçek devir bedeli esas alınır; aşmıyorsa emlak vergisi değeri alt sınır olarak kullanılır.
Denen: Tapu harcının tamamını alıcı üstlenirse yasal hesap da tek taraflı olur. Olan: Standart satışta alıcı ve satıcı için harç ayrı ayrı binde 20, yani yüzde 2 olarak hesaplanır. Taraflar kendi aralarında toplamı alıcının ödemesini kararlaştırsa bile kanuni hesap iki tarafın payını ayrı tutar.
Rakamlı örnekte harç dağılımı
Hesap satırlarını yan yana koyunca iki örneğin toplamı görülür: 3.000.000 TL’lik satışta alıcı için 60.000 TL, satıcı için 60.000 TL harç çıkar ve toplam 120.000 TL olur; 2.000.000 TL’lik satışta taraf başına 40.000 TL, toplamda 80.000 TL hesaplanır.
Harç dışındaki işlem kalemleri
Tapu harcına eklenen diğer tutarların dayanağı aynı değildir: döner sermaye tarife ve yöresel katsayıyla, aracılık bedeli sözleşmeyle, zorunlu deprem sigortası ise meskenin niteliğiyle ilişkilidir. Bu yüzden bütçe tablosunda üçünü tek bir “tapu masrafı” satırına sıkıştırmak, hangi bedelin neye göre çıktığını belirsizleştirir.
| Kalem | Hesaplanma veya belirlenme biçimi | Bütçedeki yeri |
|---|---|---|
| Döner sermaye | Tarife ve yöresel katsayı | Harçtan ayrı işlem bedeli |
| Aracılık bedeli | Sözleşmedeki satış bedeline göre | Hizmet sözleşmesi kalemi |
| Zorunlu deprem sigortası | Belediye sınırları içindeki mesken satışı | Mesken için işlem kalemi |
Döner sermaye bedeli tapu harcından ayrıdır; 2026 tarifesi 1 Ocak’ta yürürlüğe girmiştir ve fiyatlara KDV dahildir. Antalya için tutar yöresel katsayı cetveliyle belirlenir. Aracılık hizmetinde sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’ü aşan bir bedel kararlaştırılamaz; paylaşım sözleşmeyle belirlenir, hüküm yoksa alıcı ve satıcı eşit öder. Taşınmazı gösterme hizmeti için ayrıca bedel istenemez.
Zorunlu deprem sigortası, belediye sınırları içindeki mesken satışında alıcı bütçesinde yer alır. Poliçe, satışa konu mesken için işlem bütçesine eklenen ayrı bir kalemdir; sigorta bedeli aracılık hizmet sözleşmesindeki pay hesabına dahil değildir.
Beyan ve ödeme kaynaklı bütçe sapmaları
Gerçek satış bedelini düşük beyan etmek ilk anda harç satırını küçültür; tespit edilirse eksik harç sonradan tahakkuk ettirilebilir ve harç farkı için vergi ziyaı cezası uygulanabilir. Beyan tutarıyla gerçek devir bedeli arasındaki fark böylece bütçeye ek yük getirir. Beyan veya tarhiyat konusunda uyuşmazlık varsa avukata danışmak gerekir.
Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli TKGM e-Tahsilat sistemi üzerinden dijital olarak ödenebilir. Ödeme kanalını seçmek hesaplanan borç tutarını değiştirmez; bütçe tablosundaki iki tutarın kendi dayanağı ve alıcıya ait ödeme yükümlülüğü ayrı kalır.
Alım ve satış bütçesi için karar ölçütleri
Alıcıysanız kendi bütçenizde tapu harcı ile döner sermayeyi ayrı tutun; satın alınan yer belediye sınırları içindeki meskense geçerli zorunlu deprem sigortasını da ekleyin. Satıcı tarafında ise tapu harcına ek olarak, taşınmazın edinim biçimi ve süresi değer artışı kazancı hesabının kapsamını belirler.
Bedelli edinilmiş, işletme aktifinde olmayan gayrimenkul iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılırsa oluşan kazanç değer artışı kapsamında değerlendirilebilir; 2026 yılı istisnası 150.000 TL’dir. Miras veya başka bir karşılıksız edinimde 5 yıl içinde satış bu kapsama girmez. Bedelli edinimde alış bedeli, alış ayından satıştan önceki aya kadar Yİ-ÜFE artışı yüzde 10 veya üzerindeyse endekslenebilir; satışla ilgili indirilebilir giderler ile ödenen vergi ve harçlar kazanç hesabında hasılattan düşülebilir. Kazanç istisnanın altında kalıyorsa bu kazanç için yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmez.
