Satış hazırlığında Enerji Kimlik Belgesi’nin düzenlenmiş olması da kontrol edilmesi gereken somut bir koşuldur. Bu belge, bina veya bağımsız bölümün alım satım işlemlerinde düzenlenmiş olmalıdır. Fiyat kararı tek başına süreci tamamlamaz: ilanı kimin yayımlayacağı, tapu başvurusunda hangi belgelerin isteneceği ve ödemenin hangi düzenle yapılacağı da belirlenmelidir.
Yanlış 1: İlanı yayımlamak için sözlü onay yeter
Denen: Ev sahibinin sözlü onayı ilan için yeterlidir. Olan: EİDS’de taşınmaz sahibi, e-Devlet yetkilendirme ekranından ilanı yayımlayacak emlak işletmesini seçer ve yetki süresini belirler. Taşınmaz ticareti yetki belgesi bulunmayan işletme EİDS üzerinden ilan yetkisi alamaz. Sistem, ilanı pazarlayan kişinin kimliğini ve pazarlama yetkisinin bulunup bulunmadığını doğrular.
Satış fiyatı ve tanıtım planını değerlendirirken evinizi değerinde ve hızlı satmanın yollarını ayrıca inceleyebilirsiniz. Taşınmaz ticareti yetki belgesi olmayan işletmeye EİDS üzerinden ilan yetkisi verilemez.
Yanlış 2: Tapu randevusu alınca evrak işi biter
Denen: Randevu alındıysa başvuru dosyası tamamdır. Olan: Tapu satış başvurusunda kimlik belgesi, varsa temsil yetki belgesi ve taşınmazın emlak beyan değerini gösteren belediye belgesi istenir. Web Tapu üzerinden satış için çevrimiçi başvuru yapılabilir.
Antalya’da parsel bilgisini kontrol ederken Büyükşehir Belediyesinin çevrimiçi imar uygulamasında ilçe ve mahalle seçerek arama yapılabilir. Tapu başvurusu, belediye emlak beyan değerini gösteren belgeyi de gerektirdiğinden, imar sorgusu ile başvuru belgesi ayrı kontroller olarak ele alınır. Başvuru belgelerinin kapsamını tapu devir işlemleri rehberinde bulabilirsiniz.
Yanlış 3: Satış bedelini alıcı gönderince devir kendiliğinden güvenlidir
Denen: Para alıcının hesabından çıktıysa ödeme ile tapu devri arasındaki süreç kendiliğinden güvenlidir. Olan: TKGM ile Takasbank’ın Güvenilir Hesap hizmeti, satış bedeli ile mülkiyet devrinin eş zamanlı gerçekleşmesini sağlayan dijital ödeme yöntemidir.
| Düzen | İşleyiş |
|---|---|
| Güvenilir Hesap | Bedel ve mülkiyet devri eş zamanlı |
| Güvenli Ödeme Sistemi | Nakit, havale veya EFT ödemelerinde zorunluluk |
| Zorunluluk başlangıcı | 1 Ekim 2026 |
| İşlem öncesi karar | Ödeme yöntemi belirlenir |
Ticaret Bakanlığının 26 Haziran 2026 tarihli duyurusuyla, nakit, havale veya EFT ile yapılan taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi zorunluluğunun başlangıcı 1 Ekim 2026’ya ertelendi. Bu tarih, ödeme yöntemi seçilirken işlemin hangi dönemde yapılacağının hesaba katılmasını gerektirir. Taraflar, satış günü kullanılacak yöntemi ve ödeme zamanlamasını önceden kararlaştırabilir.
Yanlış 4: Tapu harcı ve satış vergisi aynı maliyettir
Denen: Tapu satış harcı, satıştan doğan kazancın vergisiyle aynı kalemdir. Olan: Tapu harcı beyan edilen devir bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 alınır; beyan edilen bedel belediye emlak vergi değerinden düşük olamaz. Değer artışı kazancı hesabı ise gayrimenkulün edinim ve satış koşullarına göre yapılır.
Bedel karşılığı edinilmiş ve işletme aktifinde olmayan gayrimenkulün edinim tarihinden itibaren beş yıl içinde satılmasından doğan kazanç, değer artışı kazancı sayılır. Gerçek kişinin bedel ödeyerek edindiği konut veya arsada da beş yıl içindeki satıştan oluşan kazanç bu kapsamda değerlendirilebilir. 2026 yılı için yıllık istisna tutarı 150.000 TL’dir.
Kazanç hesabında, alış bedeline Yİ-ÜFE artışı en az yüzde 10 ise endeksleme uygulanır. Maliyet bedelinden, satıcının üstünde kalan satış giderleri ile ödenmiş vergi ve harçlar da hasılattan düşülebilir. Bu giderlerin kime ait olduğu hesabı etkilediğinden, kişisel vergi durumunuz için vergi uzmanından destek alın. Masraf kalemlerini karşılaştırmak için tapu harcı hesaplama rehberine bakabilirsiniz.
Fiyatı, hazırlığı ve devir gününü hangi koşula göre seçmeli?
Taşınmazı gösterme hizmeti için ayrıca ücret talep edilemez; gösterim için ayrı bir bedel çıkarılıyorsa bu koşulu kabul etmeyin. Enerji Kimlik Belgesi’nin düzenlenme tarihinden itibaren geçerliliği 10 yıldır; süresi dolmuşsa satış hazırlığında belgenin durumunu kontrol edin.
