- Değerleme raporu ile ilan fiyatını ayıran ölçüt
- Enerji belgesi kredi üst sınırını nasıl etkiler?
- Tapu ve yapı belgelerini aynı dosyada kontrol et
- Antalya’da harita, parsel ve bina bilgisini birlikte değerlendirme
- Pratik sıra: ödeme planında toplam maliyetin parçaları
- Satın alma kararını koşula göre ver
Konut kredisine uygun bir ev seçmek, ilandaki fiyatın kredi tutarını karşılayacağını varsaymakla bitmez. İlan bedeli, ekspertiz değeri, enerji sınıfı ve tapudaki statü ayrı kontrollerdir; biri diğerinin yerine geçmez. Satın alma öncesinde önce değerleme raporunun kredi hesabındaki yerini, sonra enerji belgesi ile kredi sınırlarını, tapu ve yapı kayıtlarını, en son da ödeme planındaki toplam maliyeti değerlendirmek gerekir.
Değerleme raporu ile ilan fiyatını ayıran ölçüt
Satıcının istediği bedel, bankanın kredi hesabına doğrudan esas olmaz. Kredi oranı, teminat alınan konut için belirlenen değere ve enerji sınıfına uygulanır; bu değer kredi başvurusu sırasında hazırlanan değerleme raporunda yer alır. Raporu gayrimenkul değerleme şirketleri düzenler. Konut fiyatlarını genel olarak izleyen endeksin işlevi ise tek bir ev için krediye esas değer belirlemek değil, fiyat hareketlerini takip etmektir.
Enerji belgesi kredi üst sınırını nasıl etkiler?
Kredi üst sınırını okurken önce değerleme raporundaki konut değerini, ardından Enerji Kimlik Belgesi’ndeki sınıfı eşleştirin. BDDK’nin 29.01.2026 tarihli kararı, konut kredilerinde üst sınırı konutun değerine ve Enerji Kimlik Belgesi’ndeki enerji sınıfına göre kademelendiriyor.
| Konut değeri | A-B sınıfı | C sınıfı | Diğer sınıflar |
|---|---|---|---|
| 5 milyon TL’ye kadar | %90 | %80 | %70 |
| 20 milyon TL üzeri | %40 | %30 | %20 |
Enerji sınıfı, Enerji Verimliliği Kanunu ve alt düzenlemelerine göre hazırlanan Enerji Kimlik Belgesi’nden alınır. Bina veya bağımsız bölüm satılırken belgenin düzenlenmiş olması, bir nüshasının da alıcıya verilmesi gerekir. Yeni binalar için belirtilen belge sınıfları A, B veya C’dir.
Tapu ve yapı belgelerini aynı dosyada kontrol et
Tapuda kat irtifakı yazması, dairenin kat mülkiyetinde olduğu anlamına gelmez; bu iki statü ayrı işlemlerle düzenlenir. Kat mülkiyeti kurulurken onaylı mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi gerekir. Tapu hukuku ve teknik kriterler rehberi, bu kayıtları değerlendirirken başvurulacak ilgili kontrol başlıklarını içerir.
Güncel tapu kayıt örneğinde haciz, ipotek, beyan, irtifak ve diğer takyidat bilgileri görülebilir; takyidat, taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi haklara ilişkin kayıtları kapsar. Borcu kapanmış ipoteğin de kendiliğinden silindiğini varsaymayın: bankanın terkin evrakını tapuya elektronik ortamda göndermesi gerekir. Parsel Sorgulama ise taşınmazın konumunu ve temel bilgilerini haritada incelemeye yarar. Kayıtlarda hukuki bir kısıt veya anlaşılmayan şerh varsa, işlem öncesinde avukattan hukuki değerlendirme alın.
Antalya’da harita, parsel ve bina bilgisini birlikte değerlendirme
Antalya’daki bir adresi AFAD’ın Türkiye Deprem Tehlike Haritası’nda incelemek, bölgesel tehlike bilgisi verir; harita 1 Ocak 2019’da yürürlüğe girdi. İnteraktif harita raporu bilgi amaçlıdır ve resmi belge niteliği taşımaz, bu yüzden tek başına binanın güvenliğini göstermez. Ayrıca harita, zemin koşullarını Vs30=760 m/s kabul eder; parselin yerel zemininden kaynaklanabilecek sıvılaşma, büyütme ve farklı oturma tehlikelerini kapsamaz.
Parsel zemini ve yapı denetimi farklı ölçekteki bilgileri tamamlar. Antalya İl Risk Azaltma Planı, il merkezi ve bazı ilçelerde mikro bölgeleme çalışmalarının tamamlanmasına yönelik eylemler içerir. Yapı denetiminin amacı, yapının imar planına ve fen, sanat, sağlık kuralları ile standartlara uygun yapılmasını sağlamaktır; bina değerlendirmesinde yapısal olmayan riskler de dikkate alınır. Harita, parsel zemini ve bina incelemesi bu nedenle ayrı sorulara yanıt verir.
Pratik sıra: ödeme planında toplam maliyetin parçaları
Ödeme planı her vade için taksit, anapara, faiz, vergi, harç ve varsa ücretleri ayrı gösterir. Toplam finansman maliyeti faizle sınırlı değildir; vergi, harç, benzeri yasal yükümlülükler ve ücretler de kapsama girer. Tapu devir harçları ve cezai şartlar bu tanımın dışındadır.
- Önce değerleme raporundaki konut değerini Enerji Kimlik Belgesi’ndeki sınıfla eşleştirin.
- Ardından tapu statüsünü, güncel takyidatları ve yapı belgelerini ayrı kayıtlar üzerinden kontrol edin.
- Son olarak ödeme planındaki düzenli taksitleri ve toplam finansman maliyetini bütçenizle karşılaştırın.
Satın alma kararını koşula göre ver
Değerleme raporu ve enerji belgesi beklediğiniz kredi dilimini destekliyorsa, tapu ve yapı kayıtlarını da sorunsuz bulduğunuz ev için ödeme planını bütçenizle karşılaştırın. Taksitler ve toplam finansman maliyeti bütçenize uyuyorsa bu evi finansman seçeneği olarak değerlendirin.
