Kira gelirinin elde edildiği yıl ile beyannamenin verildiği yıl farklı olabilir: 2025 takvim yılında elde edilen beyana tabi gelirler 2026 Mart ayında beyan edilir. Beyan hesabında konut ve işyeri gelirlerinin koşulları ayrı değerlendirilir; gider seçimi ve ödeme takvimi de bu işlemin sonraki adımlarıdır.
Beyan takvimi ve ödeme zamanı
2025 kira gelirleri için beyanname verme dönemi 1–31 Mart 2026’dır. Beyannamenin verilmesiyle verginin ödenmesi ayrı takvim adımlarıdır; tahakkuk eden gelir vergisi mart ve temmuz 2026’da iki eşit taksitte ödenir.
Konut kirasında istisna ve yararlanma koşulları
2025 yılında konut kira geliri 47.000 TL’yi aşarsa yıllık beyanname verilmesi gerekir. Birden fazla konuttan gelir elde edilmesi istisna hesabını değiştirmez; 47.000 TL’lik tutar toplam konut kira gelirine bir kez uygulanır.
İstisnadan yararlanma, beyanname verme koşuluna da bağlıdır: beyanname verilmez veya eksik verilirse 2025 gelirleri için bu istisna uygulanmaz. Ayrıca kira geliri eşiği aşılmışsa kişinin ücret, kira, menkul sermaye iradı ve diğer kazançlarının brüt toplamı 1.200.000 TL’yi geçtiğinde istisna hakkı doğmaz.
Konut ve işyeri gelirinde beyan sınırları
İşyeri kira gelirinde beyan ölçütünü kiracıdan vergi kesintisi yapılıp yapılmadığı belirler. Kesinti, yükümlü kiracının brüt kira üzerinden gelir vergisini kaynağında düşmesidir; bu nedenle işyeri kirasının brüt tutarı ve konut gelirinin istisna sonrası kısmı farklı hesaplara girer.
| Gelir veya kesinti durumu | 2025 ölçütü | Beyan sonucu |
|---|---|---|
| Konut kirası | 47.000 TL istisna | Eşiği aşarsa beyan gerekir |
| Kesintili işyeri kirası | 330.000 TL brüt gelir toplamı | Aşarsa beyan gerekir |
| Kesintisiz kira geliri | 18.000 TL sınırı | Aşarsa gelirin tamamı beyan edilir |
| Konut ve işyeri birlikte | 330.000 TL brüt toplam ölçütü | Koşul sağlanırsa ikisi de beyan edilir |
Taşınmazın bir bölümü işyeri olarak kullanılıyorsa kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabidir. Kiracı basit usulde vergilendirilen bir mükellefse kira ödemesinden kesinti yapmaz; karma kullanımlı taşınmazda kullanım biçimi ve kiracının kesinti yükümlülüğü birlikte belirleyicidir.
Gider yönteminde seçim ve uygulanacak indirimler
Götürü gider, istisna düşüldükten sonra kalan tutardan yapılan yüzde 15’lik indirimdir. Bu yöntemi seçen kişi iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez; dolayısıyla seçimin etkisi bir beyan döneminden uzun sürer.
Gerçek gider yönteminde mevzuatın kabul ettiği giderler esas alınır. Bu yöntemi seçen ve kendisi de kirada oturan kişi, kiraya verdiği konut için ödediği kendi konut kirasını gider yazabilir; gelir hesabına bu kira ödemesi girer.
Konut olarak kiraya verilen gayrimenkul için iktisap bedelinin yüzde 5’i, elde ediliş tarihinden sonraki beş yıl boyunca gider gösterilebilir. İşyeri kirasında uygulanmaz.
Ortak mülkiyette beyan ve belge düzeni
Bir konut iki kardeşe aitse her biri, sahip olduğu mal ve haktan elde ettiği kira gelirini kendi adına beyan eder. 2025 yılına ait konut istisnası her ortak için ayrı uygulanır; ortakların paylarına düşen gelirler ayrı beyan hesaplarında yer alır.
Gerçek gider yöntemini seçen her hak sahibi, kendi hesabında kullandığı giderlerin belgelerini beş yıl saklamalı ve istendiğinde ibraz etmelidir. Ortakların belgeleri, kimin hangi gideri kendi beyannamesine yazdığını gösterecek biçimde ilgili kişiyle ilişkilendirilir.
Hazır Beyan üzerinden işlem yapma
Hazır Beyan Sistemi, geliri kira, menkul sermaye iradı ve diğer kazançlardan biri veya birkaçından oluşan kişilerin beyanname verebildiği sistemdir. Örneğin yalnız kira geliri bulunan kişiyle kira gelirine menkul sermaye iradı eklenen kişi de belirtilen gelir türleri kapsamında sistemi kullanabilir.
Gelir türüne göre beyan ölçütünü belirleme
2026 takvim yılı için rehberde belirtilen 58.000 TL konut istisnası, 2025’te elde edilen kira gelirlerine uygulanmaz; her gelir yılı kendi tutarıyla değerlendirilir. Gelir 2025’e ait konut kirasıysa o yılın 47.000 TL eşiği, kesintili işyeri kirasıysa 330.000 TL brüt toplam sınırı, kesintisiz kira geliri ise 18.000 TL sınırı ölçüt olur.
