30 gün, kira veya yan gider borcu ödenmediğinde fesih öncesi tanınan en az süredir. Yazılı bildirimle başlayan bu koşul, ödeme gecikmesinin sözleşmeye etkisini belirler. Kira ve yan giderlerin takvimi, konutun kullanımı ve sözleşmenin sona ermesi de kiracıyla ev sahibinin karşılaştığı ayrı başlıklardır.
Kira ödemesi ve artış ölçütü
| Başlık | Ölçüt | Uygulama |
|---|---|---|
| Ödeme zamanı | Sözleşmedeki tarih | Başka zaman belirlenmediyse ay sonu, en geç kira süresinin bitimi |
| Olağan artış | TÜFE’nin on iki aylık ortalaması | Yenilenen kira dönemi için uygulanır |
| Eylül 2026 değeri | Yüzde 31,12 | İlgili TÜFE bülteninde yayımlanan dönem değeri |
Sözleşmede başka bir ödeme zamanı belirlenmemişse kira ve yan giderler ay sonunda, en geç kira süresinin bitiminde ödenir. Yenilenen dönemin olağan artışı, sabit bir yıl oranına değil TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına bağlıdır. Eylül 2026 bültenindeki yüzde 31,12 o dönemin yayımlanmış değeridir; gelecek dönemler için sabit oran sayılmaz.
Depozito, ayıp ve bakım sorumluluğu
Güvence bedeli, kiracının sözleşmeden doğan yükümlülükleri için verilen depozitodur; konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira tutarını aşamaz. Konut kirasında para veya kıymetli evrak biçimindeki güvence, ev sahibinin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bankaya yatırılır ya da depo edilir.
Ayıp, teslimden sonra ortaya çıkan ve konutun kullanımını etkileyen kusurdur. Kiracı ayıbın giderilmesini, ayıpla orantılı kira indirimini veya zararının karşılanmasını isteyebilir; önemli ayıpta sözleşmeyi feshedebilir. Ev sahibi ayıbı uygun sürede gidermezse kiracı, ayıbı ev sahibi hesabına gidertebilir ve alacağını kiradan indirebilir.
Kiracı, olağan kullanım için gereken temizlik ve bakım giderlerini karşılar; hangi giderlerin olağan olduğu değerlendirilirken yerel âdet de dikkate alınır. Kendisi gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları ev sahibine gecikmeden bildirmesi gerekir.
Konutun gösterilmesi ve yeni malik
Bakım, satış veya yeniden kiralama için evin görülmesi gerekiyorsa kiracı, ihtiyaç ölçüsünde erişime izin verir. Ev sahibi ziyareti uygun süre önce bildirir ve kiracının yararlarını gözetir; ziyaretin zamanı ve kapsamı bu koşullara göre belirlenir. Taşınmaz el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Yeni malik konutu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma ihtiyacındaysa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açarak tahliye isteyebilir. Tapu ve el değiştirme süreciyle ilgili ayrıntılar için taşınmazın el değiştirmesi rehberi incelenebilir.
Süre bitimi ve sözleşmenin devamı
Kiracı belirli süreli konut sözleşmesini sona erdirmek için süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapabilir. Bildirim gelmezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Uzama süresine ilişkin ayrı koşul on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra işler.
Uyuşmazlıkta arabuluculuk yolu
İlamsız icra yoluyla tahliye hükümleri dışındaki konut kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Başvuru adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır; büro bulunmayan yerde sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğü görevlidir. Taraflar kayıtlı bir arabulucuda anlaşabilir.
Arabuluculuk bürosuna başvuru ücretsizdir. Anlaşma olmazsa ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır; bu ücret, başvurunun yapıldığı aşamadaki ücretsiz işlemden ayrı olarak görüşme sürecinde doğar.
Kira gelirinde beyan ayrımları
Beyan hesabında gelir yılı, taşınmazın kullanım türü ve kesinti durumu ayrı ölçütlerdir. 2025 gelirleri için konut istisnası 47.000 TL’dir; bu gelirlerin beyan dönemi 1–31 Mart 2026’dır. 2026 gelirlerinde konut istisnası 58.000 TL, kesintiye tabi işyeri kira geliri beyan eşiği 400.000 TL’dir. Kesinti veya istisnaya tabi olmayan kira geliri için 22.000 TL sınırı uygulanır.
Birden fazla konuttan kira geliri elde edilse de konut istisnası toplam gelire bir kez uygulanır. Gelir yılına göre eşikler ve beyan takviminin ayrıntıları için kira geliri beyanı rehberi kullanılabilir. Eksik veya süresinde yapılmayan beyanın sonuçları ilgili gelir yılının kurallarıyla değerlendirilir.
Kararı belirleyen süre koşulu
On yıllık uzama süresi dolmuşsa ev sahibi sözleşmeyi sona erdirebilir; bu yol, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılması koşuluna bağlıdır. Süre hesabı ve bildirimin somut olaya uygulanması için avukata danışın.
