- Fiyat kararını emsallerle temellendirmek
- Fiyat ile değerleme arasındaki farkı okumak
- Evde ilk bakışta görülen alanları düzenlemek
- Fotoğraf ve mülk bilgisini aynı ilanda tamamlamak
- İlan yetkisini ve bilgilerin doğruluğunu hazırlamak
- Satış giderlerini ve olası vergi durumunu hesaba katmak
- Hazırlık planında karar ölçütünü seçmek
“Evim için doğru fiyatı nasıl belirler, satışa nasıl hazırlanırım?” Evin değerine ilişkin bağımsız değerlendirme ile satışa konacak fiyat aynı şey değildir; bu fark, ilk fiyat kararının başlangıç noktasıdır. Satış planı üç çalışma alanını bir araya getirir: fiyat değerlendirmesi, evin ve ilanın sunumu, işlem hazırlığı.
Fiyat kararını emsallerle temellendirmek
Bir evin fiyatını değerlendirirken benzer mülklerin yakın tarihli satışlarıyla yatak odası, banyo ve alan özelliklerini birlikte karşılaştırmak gerekir. İstenen fiyat satıcının satışa koyduğu tutardır, bağımsız değerleme ise mülk değerine ilişkin değerlendirmedir. Emsal karşılaştırması, satış fiyatını yeniden gözden geçirmek için somut bir zemin verir.
Fiyat ile değerleme arasındaki farkı okumak
Değerleme satış fiyatının altında kaldığında alıcı, fiyatın piyasa değerinin üzerinde olduğunu savunmak ve indirim görüşmesi açmak için bu sonucu kullanabilir. Bu sonuç tek başına otomatik indirim kararı verdirmez; emsallerle karşılaştırmanın hangi mülk özelliklerine dayandığını yeniden kontrol etmek gerekir. Kredi veren, kredi sürecinde yeni bir değerleme isteyebilir.
Evde ilk bakışta görülen alanları düzenlemek
Oturma odasında eşya yoğunluğu görüş alanını daraltıyor, yatak odasında kişisel eşyalar öne çıkıyorsa alıcı mekânı kendi yaşamına göre canlandırmakta zorlanabilir. Bu temsili durumda, eşyaları azaltıp odanın kullanım amacını görünür kılmak sunum için belirgin bir düzen sağlar. Oturma odası, ana yatak odası ve yemek alanını fotoğraf öncesinde ayrı ayrı kontrol etmek, kadrajda hangi kullanımın öne çıktığını görmeyi kolaylaştırır.
Fotoğraf ve mülk bilgisini aynı ilanda tamamlamak
Fotoğraf mekânın görünüşünü, açıklama evin özelliklerini aktarır; kat planı odaların birbiriyle ilişkisini gösterir. İnterneti kullanan alıcıların ilan fotoğraflarını ve ayrıntılı mülk bilgisini faydalı bulduğu bildirildi.
| İlan öğesi | Alıcıya aktardığı bilgi |
|---|---|
| Fotoğraf | Oda ve yüzeylerin görünüşü |
| Mülk açıklaması | Özellikler ve mevcut bilgiler |
| Kat planı | Odaların yerleşimi |
İlan yetkisini ve bilgilerin doğruluğunu hazırlamak
İlan yayımlanmadan önce EİDS yetkisi e-Devlet üzerinden verilir; sistem ilanı veren kişinin kimliğini ve taşınmazı pazarlama yetkisini doğrular. Yetki süresi en az üç ay olarak uzatılabilir. İlan metni ve belgeleri üçüncü kişileri yanıltacak bilgi içermemelidir. Satış gerçekleştiğinde, satıştan vazgeçildiğinde veya yetkilendirme sözleşmesi sona erdiğinde işletme ilan faaliyetini üç gün içinde durdurur.
Satış giderlerini ve olası vergi durumunu hesaba katmak
Satış hesabında aracılık hizmet bedeli ile tapu harcı ayrı kalemlerdir. Aracılık bedeli KDV hariç satış tutarının %4’ünü aşamaz ve sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça alıcıyla satıcı arasında eşit paylaşılır. Tapu harcı, beyan edilen satış bedeli emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 hesaplanır. Satıcının üzerinde kalan satış giderleri ile ödediği vergi ve harçlar, kazanç hesabında dikkate alınabilir; bu giderleri satış hesabında ayrı tutmak toplamı görmeyi kolaylaştırır.
Bedel ödeyerek edinilen gayrimenkulün edinim tarihinden itibaren beş yıl içinde satılması, gerçek kişi için değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilebilir. Miras veya başka bir karşılıksız edinimle alınan taşınmazın bu sürede satışı aynı kapsamda değerlendirilmez. Vergi sonucu edinim biçimine ve kişisel duruma bağlı olduğundan, satış öncesinde kendi durumunuz için vergi uzmanına danışın.
Hazırlık planında karar ölçütünü seçmek
Kendi adına kayıtlı taşınmazını satan kişinin taşınmaz ticareti yetki belgesi alması gerekmez; ticari amaçla taşınmaz ticareti yapan işletmeler için bu belge gerekir. Satışın önündeki ilk belirsizlik fiyat ise emsal ve değerleme karşılaştırmasını öne alın; ilan yetkisi veya mülk bilgisinde eksik varsa yayımdan önce bunları tamamlayın. Taşınmaz bedel ödenerek edinilmiş ve edinimden sonraki beş yıl içinde satılacaksa vergi koşulunu satış planına ekleyin.
