- Mit: Fiyat endeksindeki artış doğrudan kazançtır
- Mit: Bölgesel oran Antalya’daki evi tek başına anlatır
- Mit: Satış hareketi fiyatı ve kira gelirini kanıtlar
- Mit: Brüt kira oranı elde kalan gelirdir
- Mit: Tapu türü ve parsel sorgusu hukuki kontrolü tamamlar
- Mit: Alım bedeli dışındaki maliyetler küçük bir ayrıntıdır
- Portföy seçiminde son kontrol: kullanım, yapı ve başvuru koşulu
Bir konut dosyasında fiyat göstergesinin yanında kira senaryosu ve tapu kaydı da açık duruyor. Yatırımcı adayı bu belgeleri aynı taşınmaz için karşılaştırırken her birinin neyi anlattığını ayırır: endeksin kapsamı, kiralama biçimi ve mülkiyet koşulları farklıdır.
Mit: Fiyat endeksindeki artış doğrudan kazançtır
Denen: Konut fiyat endeksi yükseliyorsa yatırımın kazancı da aynı yönde artmıştır. Olan: Endeks, gözlemlenebilen konut özelliklerinin kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimini izler; gerçekleşmiş satışların yanında kredi başvurusu sırasında değerlemesi yapılan konutlar da Türkiye geneli hesaplamaya girer. Bu nedenle KFE, tek bir evin satış bedeli değildir.
Mart 2026’da Türkiye genelinde yıllık nominal KFE artışı yüzde 26,4 olurken enflasyondan arındırılmış değişim yüzde 3,4 düştü. Nominal oran, fiyatların enflasyon hesaba katılmadan nasıl değiştiğini; reel oran ise enflasyon sonrası değişimi anlatır. TCMB, yeterli veri bulunan iller için ortanca metrekare değerlerini ayrıca yayımlar.
Mit: Bölgesel oran Antalya’daki evi tek başına anlatır
Denen: Bölgesel konut fiyat artışı, incelenen ildeki her taşınmazın değişimini gösterir. Mart 2026’da Antalya, Burdur ve Isparta’yı kapsayan TR61 bölgesinin yıllık konut fiyat endeksi artışı yüzde 22,1’di. Bu, üç ilin ortak bölgesel oranıdır. Yerel piyasa bağlamı için bu bölge emlak rehberi de okunabilir.
Bölgenin kıyı kesiminde yazlar sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlıdır; bu mevsim düzeni, konutun hangi dönemlerde kullanılacağına ve kiralama planının zamanlamasına zemin oluşturur.
Mit: Satış hareketi fiyatı ve kira gelirini kanıtlar
Satış adedi, fiyat değişimi ve yeni kiracı kirası farklı sorulara yanıt verir. TÜİK satış istatistikleri işlem adedini, ipotekli-diğer ve ilk el-ikinci el ayrımlarını içerir. TCMB’nin Yeni Kiracı Kira Endeksi yeni kiracı kiralarındaki kalite etkisinden arındırılmış değişimi izler; KFE konut fiyat değişimini ölçer.
| Gösterge | Ne ölçer | Kullanım |
|---|---|---|
| Satış istatistiği | İşlem adedi ve türü | Piyasa hareketliliği |
| KFE | Konut fiyat değişimi | Fiyat eğilimi |
| Yeni Kiracı Kira Endeksi | Yeni kiralardaki değişim | Kira senaryosu |
Türkiye’de 2025 takvim yılında 1.688.910 konut satıldı. Bu sayı yıllık işlem hacmini gösterir. Kira senaryosu kurulurken yeni kiracı göstergesi, mevcut kiracının sözleşmesindeki artışla karıştırılmamalıdır; aday konutun kira tahmini ayrı bir değerlendirme gerektirir.
Mit: Brüt kira oranı elde kalan gelirdir
Denen: Yıllık kira toplamını satın alma bedeline bölmek, elde kalacak geliri verir. Olan: Bu işlem brüt kira getirisini verir; net hesapta boş kalma, bakım, vergi, sigorta ve finansman giderleri de dikkate alınır. Yeni Kiracı Kira Endeksi yeni kiracı kiralarındaki değişimi izler.
2026’da konut kira geliri istisnası 58.000 TL’dir; vergi hesabında bu tutar dikkate alınır. Kira planının net hesabında bakım ve boş kalma giderleri de yer alır. Kiralama biçimi mevcut kiracının sürmesi ya da yeni kiracıya geçiş olmasıyla değiştiğinde, kullanılan kira varsayımının dayanağı da farklılaşır.
Mit: Tapu türü ve parsel sorgusu hukuki kontrolü tamamlar
Kat irtifakı, yapılacak veya yapılmakta olan yapıdaki bağımsız bölüm için arsa üzerinde kurulur; kat mülkiyeti tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölüm üzerinde kurulur. Web Tapu’dan alınan kayıt örneğinde haciz, ipotek, beyan ve irtifak gibi takyidat bilgileri görülebilir. Bu kayıtların hukuki etkisi belirsiz kaldığında işlem öncesi avukata başvurulmalıdır.
Parsel Sorgu konum, yüzölçümü, nitelik ve ada-parsel bilgilerini gösterir; mülkiyet sahibi adı bu uygulamada sorgulanamaz. Yapı kullanma izin belgesi, yapının ruhsat eki projelerine uygun tamamlandığını ve kullanımına izin verildiğini gösterir. Bu belgeyle tapudaki mülkiyet türü ayrı kayıtlar olarak değerlendirilir. Konuyla ilgili ayrıntılar için krediye uygun ev seçimi rehberine de bakabilirsiniz.
Mit: Alım bedeli dışındaki maliyetler küçük bir ayrıntıdır
Tapu harcı, gerçek devir bedeli üzerinden alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 alınır. Mesken bina vergisi taşınmazın mülkiyetine bağlı yıllık kalemdir; büyükşehir sınırları içindeki meskenlerde oran binde 2, dışındaki yerlerde binde 1’dir.
Bedel karşılığı edinilen taşınmazın iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde satışı değer artışı kazancı doğurabilir; miras veya bağışla edinilen taşınmazlar bu kapsamın dışındadır. Kira gelirinin vergilendirilmesi de satış vergisi ve tapu harcından ayrı değerlendirilir. Satışın yakın vadede planlandığı durumda bu olası vergi kalemi bütçeye girer.
Portföy seçiminde son kontrol: kullanım, yapı ve başvuru koşulu
Tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralama izin belgesi düzenlemesine tabidir. Antalya İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü başvuru ve ilgili yönetmelik bağlantılarını yayımlar. Kira uyuşmazlıklarında, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri dışındaki davalardan önce arabuluculuk 1 Eylül 2023’ten beri dava şartıdır. Emlak işletmelerinde yetki belgesi gerekir; kendi taşınmazını satan veya kiralayan birey bu gerekliliğin istisnasıdır.
AFAD tehlike haritası parsel çevresindeki deprem tehlikesini incelemeye yarar ve VS30=760 m/s varsayımını kullanır; sıvılaşma, yerel zemin büyütmesi ve farklı oturma tehlikelerini içermez. Kısa süreli turizm kiralaması hedefinde izin belgesi koşulu sağlanıyorsa bu kullanım senaryosu değerlendirilebilir; haritanın kapsamadığı zemin başlıkları karar için kritikse ek inceleme gerekir. Uzun dönem kiralamada yapı kullanma izni bulunuyorsa, seçilen konut bu kullanım planıyla karşılaştırılabilir. Satışın beş yıl içinde düşünülmesi durumunda olası değer artışı kazancı da hesaba katılır.
